Datos de la Operacion
Monto escriturado de la venta
Monto escriturado cuando compraste
Deducciones Adicionales (opcionales)
Inversiones con CFDI
Escrituracion, avaluo, certificados
Comision del agente inmobiliario
Sueldos u otros ingresos del mismo ano. Afecta la tasa efectiva Art. 152.
Cómo funciona esta calculadora
Fórmula
Acumulable = ganancia ÷ años de tenencia
ISR = tarifa Art. 152 + no acumulable × tasa efectiva
El Art. 120 LISR divide la ganancia entre los años de tenencia (máximo 20): esa parte se acumula a tus demás ingresos y paga con la tarifa del Art. 152. La tasa efectiva resultante se aplica al resto (ganancia no acumulable). El costo de adquisición se actualiza por inflación con INPC (Art. 121) y, si vendes tu casa habitación, la ganancia está exenta hasta 700,000 UDIS (Art. 93, fracc. XIX). El notario retiene el pago provisional (Art. 126 LISR).
Datos que necesitas
- Precio de venta y costo de adquisición escriturados, con sus fechas
- Mejoras con CFDI, gastos notariales y comisión inmobiliaria
- Otros ingresos acumulables del mismo año (afectan la tasa)
Ejemplo trabajado
Departamento comprado en $2,000,000 (jun 2018), vendido en $3,500,000 (jun 2025), $50,000 notariales y $105,000 de comisión.
· Factor INPC: 140.012 ÷ 98.994 = 1.4143 → costo actualizado $2,828,696.69
· Ganancia: $3,500,000 − $2,983,696.69 = $516,303.31 (7 años de tenencia)
· Acumulable: $516,303.31 ÷ 7 = $73,757.62 → ISR $4,284.34 (tasa 5.81%)
· No acumulable: $442,545.70 × 5.81% = $25,706.01
· ISR total estimado: $29,990.35
Exactitud y limitaciones
Usa INPC oficiales de INEGI (2000-2026) y las tarifas anuales del Anexo 8 RMF del ejercicio elegido. Simplifica la actualización de mejoras (usa el mismo factor que el costo), no deprecia construcciones por antigüedad ni separa terreno/construcción, y no calcula el impuesto estatal sobre adquisición. La opción de tasa sobre ganancia no acumulable admite alternativas (promedio de 5 ejercicios) que pueden dar otro resultado. No sustituye el cálculo del notario ni la asesoría de un contador.
Preguntas Frecuentes
Fundamento Legal
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